전세대출 소득공제 요건

전세대출 소득공제 요건

전세 대출을 받을때 일시 상환 방식과 원리금 상환 방식이 있다.

일시 상환 방식: 한번에 상환하는 것. 매달 이자만 갚으면 됨.
원리금 상환 방식: 매달 조금씩 이자 뿐 아니라 원리금의 일부를 갚아 나가는 것

원리금 상환 방식의 킬포인트는 소득 공제가 된다는 것. 소득공제 방식은 다음과 같다.

소득 공제 금액: 연 원리금 상한액의 40%와 300만원 중 작은 금액

즉, 연 원리금 상한액을 750만원으로 설정할 때 300만원을 공제받아서 제일 이득임.

과세표준 4600만원 미만: 300만원(소득공제금액) * 0.165(세율) = 495,000
과세표준 8800만원 미만: 300만원(소득공제금액) * 0.264(세율) = 792,000

80만원 가까운 돈을 매년 버는 셈.

예시)

철수는 지금 두가지 전세 상품을 고민하고 있다 무엇이 이득일까?
상품1) 2년 전세에 1억을 빌리고 싶은데, 연 이자가 1.79%이며, 보증료가 연 36만원, 연 571만원의 원리금 상환 방식이라고 하자. 실질적 월 이자는 얼마일까?

매달 갚을 이자: 1억*1.79% = 179만원
보증료: 36만원
소득공제금액: 792,000원(750만(571만+179만)*0.4*0.264)
합산: 1,790,000 + 360,000 - 792,000 = 1,358,000원 (연이자 1.358%)
월 이자금액: 113,166원

상품2) 2년 전세에 1억을 빌리고 싶은데, 연 이자가 1.91%이며, 인지세가 35000원, 보증료가 연 2만원, 일시 상황 방식이다.

매달 갚을 이자: 1억*1.91% = 191만원
보증료: 2만원
인지세: 평균 연 17500원
소득공제금액: 1910000*0.4*0.264 = 201,696원

이자에 대해선 소득공제가 됨.

합산: 1,910,000 + 20000 + 17500 - 201696 = 1,745,804원 (연이자 1.9475%)
월 이자금액: 145,483원

철수는 소득공제를 고려해서 상품1을 선택하는 것이 합리적이다.

주택임차차입금 원리금상환액 소득공제 자세히 뜯어보기

전세자금 소득공제 방식을 주택임차차입금 원리금상환액 소득공제라고 한다. 자세히 법을 뜯어보자.
조건

12월31일 기준 무주택 세대주
국민주택규모(전용 85m^2 이하) 또는 주거용 오피스텔
대출기관(은행, 저축은행 등)으로부터 차입(빌림)
입주일/전입일 중 빠른 날로부터 전후 3개월 이내에 차입(빌렸)어야함.

계약 연장/갱신/이사로 인해 다시 차입하면, 해당 차입금도 공제 가능!!!

차입금이 대출기관에서 직접 임대인 계좌로 입금되어야 함.

공제금액

원리금(원금 + 이자) 상환액의 40%
주택 마련 저축(주택청약저축) 공제액 + 주택임차차입금 원리금 상환액 소득 공제액의 합계액을 연 300만원 한도로 제한.

주택 마련 저축 공제액:

월 10만원씩 입금했다면, 총 입금액인 120만원의 40%인 48만원만큼 공제됨.
요거 조건이 있음.

총급여 7000만원 이하
과세연도 내내 무주택자(주민등록등본상 동거가족 포함)
12/31 기준 세대주
http://www.koreatax.org/tax/taxpayers/work/turn41.htm

일시상환시 주의

이자에 대해선 소득공제가 가능
일시 상환후 다시 전세대출을 안받는다면 소득공제 가능
일시 상환후 다시 전세 대출 받는 대부분의 경우(계약 갱신/이사 등)에는 소득공제 불가능.

즉 다시는 전세대출을 안받을게 아니라면, 원금 소득공제는 포기해야한다.

반면, 원리금상환의 경우 매달 갚는 원금은 지속적으로 공제 가능

만약 상환 후 다시 대출하고 싶은 전세금이 더 높다면..?
어렵다.어려워.

Reference

http://www.koreatax.org/tax/taxpayers/work/turn41.htm
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2021/01/51451/
QNA: https://yearend.co.kr/QnA/?q=YToxOntzOjEyOiJrZXl3b3JkX3R5cGUiO3M6MzoiYWxsIjt9&bmode=view&idx=2610618&t=board
https://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=jindong1982&logNo=222179054982&categoryNo=0&parentCategoryNo=0&viewDate=&currentPage=1&postListTopCurrentPage=1&from=postView

댓글