부동산 리츠에 투자해볼까?

• 리츠란?
•  수익형 부동산을 자산으로 가지고 있는 회사를 상장한 것임.
• 부동산 투자 + 경영진의 운용능력
• 특징
• 안정성
• 변동성이 낮은 우량 부동산을 취급
• 운영도 대출금리 낮추고 고정금리 적절히 활용하여 리스크 극소화
• 증시 상장을 통해 유동성 문제를 해결함.??? 무슨말임?
• 소액으로 투자가 가능
• 고배당
• 배당가능금액의 90%를 배당해야하는 의무
• 법인세가 면제된다고 함.
• 정부 세제 혜택 지원
• 5000만원 한도로 
• 이자/배당세율 14% -> 9%
• 국내 리츠 현황은 매우 작은 상태. 시작점임.
• 외국에서는 은퇴 자산으로 많이 투자함.
• 국내도 많은 성장성을 기대해볼만함.
• 리츠의 매력(주관적)
• 부동산 가치가 매달 매달 무럭무럭 자라는중
• 나는 돈이 없음...
• 소액으로 부동산에 투자함으로써 부동산자산상승 리스크에 대비하는 효과.
• 리츠의 종류는 뭐가 있을까?
• 리테일 섹터
• 상업용 부동산
• 쇼핑몰등
• 오피스 섹터
• 주거용 리츠 섹터
• 호텔 섹터
• 경기에 매우 민감함.
• 메리어트가 호텔의 주인이 아니라, 운영회사일 뿐.
• 실제 호텔의 소유자는 리츠임.

• 리츠의 가치 평가
• P/FFO 
• P: Price(시가총액), FFO: Fund from operation 
• 시가 총액을 운영 수익으로 나눈 값 (마치 PER). 
• 하지만 리츠의 "순이익"이 아닌, 부동산 운용을 통해 얼마만큼의 현금흐름을 창출했는가의 얘기임.
• FFO(운영수익): 당기순이익+유무형자산 감가상각비 - 부동산매각차익 
• 감가상각비
• 리츠의 자산은 대부분 부동산이다보니 감가상각이 됨.
• 회계상 나갔다고 가정하는 것이지, 실제로 나가는 비용은 아님.
• 따라서 다시 더해주는것.
• 즉, FFO에는 감가상각이 안된다고 가정한 수익이라고 볼 수 있음.
• 자산매각차익
• 리츠의 핵심은 부동산 운영을 통한 "임대수익" 창출임
• 부동산 매각은 몇년에 한번씩 있는 불규칙적인 이벤트임.
• 따라서 매각차익은 1회성 수익이므로 빼줌.
• P/NAV 
• 시가총액을 순자산가치로 나눈 값
• 즉, 감정평가액으로 계산한 자산에서 부채를 뺀 값 
• 마치 PBR
• PBR은 장부가치임.
• 건물/투자자산등의 취득 원가를 재무재표에 기입한 것.
• 반면, P/NAV은 감정평가액으로 자산을 계산함.
• 부동산은 산 가격을 바로 적용하면 안됨
• 사례 적용 
• 케이탑리츠: 우하향중
• P/FFO: 11.3배
• P/NAV: 0.64배 
• 저평가
• 배당성향 20-30% 매우 낮은 배당
• 배당수익률 2%
• 재투자를 통해 부동산을 키우는 중임.
• 이리초코크렙: 우상향중
• P/FFO: 20.6
• P/NAV: 1.6배
• 고평가
• 배당성향 200% 육박. 매우 높음.
• 배당수익률 5%
• 시장은 안정적인 배당수익을 불확실한 미래보다 더 선호하는군.
• 리츠 종목 골라보기
• 해외 50% 국내 50% 해주면 적절할듯
• 모가 좋은지 모르니까 걍 규모가 큰 ETF로 투자.
• 해외
• VNQ 
• 젤 큰 ETF
• iShares Residential Real Estate Capped ETF (NYSEArca: REZ)
• 주거용 비중(50%)이 높은 ETF
• https://www.etftrend.co.kr/archive/foreignETF/1041
• KINDEX 미국다우존스리츠(국내 ETF)
• 환헷지형
• 미국 다우존스US Real Estate Index를 밴치마크로 사용
• 미국 부동산 시장의 92%정도를 반영 
• 배당수익: 평균 4%전후
• KINDEX 싱가포르리츠
• 아직 코로나시점대비 10% 밑인 상태
• 국내
• 걸음마 단계이나 다양한 리츠가 등장중.
• TIGER부동사인프라채권TR
• 배당수익: 평균 5.2%
• 리츠 70% 국고채 30%
• https://www.tigeretf.com/npc/product/product.do?ksdFund=KR7341850006
• https://www.tigeretf.com/upload/files/20210111174526321116.pdf
• 수도권 아파트 관련이 거의 없는듯함.
• TIGER부동산인프라고배당
• 리츠 60%, 고배당주 40%
• 이지스레지던스리츠
• 주거용 리츠 상품
• 배당률 2.58%
• 리츠 리스크
• 금리인상시기에는 좋지 않음.
• 부동산 대출 금리 올라가면 비용이 증가해서 이윤이 낮아짐.
• 느낀점
• 미국은 리츠시장이 매우 발달해 있는 반면, 우리나라는 이제 시작단계다 보니 다양한 상품이 존재하진 않음. 특히 주거용(아파트) 리츠상품이 비중이 높은(55%)데 반해, 큰 리츠상품이 거의 없음. 아파트의 임대수익성자체가 낮아서가 아닐까라는 생각이 듬.
• Reference
• https://www.youtube.com/watch?v=XcCoYLoWf4o&t=324s
• https://www.youtube.com/watch?v=hdNrGD8MXko
• http://reits.molit.go.kr/svc/svc/openPage.do?pageId=010100
• https://www.youtube.com/watch?v=iLKncWItz5g
• https://www.youtube.com/watch?v=w7JWUdmMZEQ
• https://www.youtube.com/watch?v=QNWWUYRTsO8
• https://sosofinance.tistory.com/entry/%EA%B5%AD%EB%82%B4-%EB%A6%AC%EC%B8%A0-%EC%A2%85%EB%A5%98-%EB%B0%8F-%ED%8A%B9%EC%A7%95
• http://reits.molit.go.kr/svc/svc/openPage.do?pageId=010100